地方楼市调控细则需精细 防误伤刚需

　　成交量屡创新高、房价水涨船高、“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存。为抢搭调控政策 “末班车”，在楼市调控国五条细则未落地前，许多城市的房地产市场正在上演最后的“狂欢”。但随着3月底的临近，这场“狂欢”或将随着地方细则的出台而终结。

　　实际上，关于地方细则的传闻近日来已开始满天飞，特别是所谓“北京、广州细则”更在网上广泛流传。尽管这些传言均遭地方政府否认，但从中不难发现，地方如何落实“20%个税”的细则是市场关注的最大焦点。

　　纠结的“20%个税”

　　自去年四季度一线城市楼市量价齐升以来，恐慌性购房的情绪就已开始在这些城市蔓延。但随着国五条的出台，楼市转暖的步伐并没有放慢，越来越多的城市加入房价上涨大军。

　　国家统计局近日公布的 《2月份70个大中城市的房价变动情况》显示，与上月相比，新房价格上涨和二手房价格上涨的城市均达到66个。中介机构监测数据也显示，2月新建商品住宅价格环比上涨的城市，价格平均指数为101.15，二手住宅价格环比上涨城市，价格平均指数为100.65，都达到了近两年来最高值。

　　房价上扬的同时，楼市成交量也急剧攀升。数据显示，1月至2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点;其中，住宅销售面积增长55.2%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点;其中，住宅销售额增长87.2%。

　　受房价上涨过快的影响，国务院出台的国五条实施细则尤为严厉，调控力度加码。不仅规定对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，还要求对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。

　　因为市场对提高二套房贷款首付比例和利率早有预期，所以对这一条反应并不太强烈。但“对二手房交易征收20%所得税”这一条，市场反响强烈。买卖双方都对此忧心忡忡。

　　尽管“20%个税”是针对卖方，主要目的是限制投资投机。但从二手房市场一直以来的实际交易情况来看，政府对二手房交易环节征收的所有税种，均由买方承担，这已成为二手房交易市场的潜规则。因此，买方担忧“20%个税”再次被转嫁到自己头上，买房成本增加，所以想趁政策未落地前尽快买房。

　　而卖方对此也不是很放心。因为房价已过高，购房者的购买能力也不是无限的，能否将“20%个税”完全转嫁出去也不一定，不如趁早变现或是干脆由卖转租。

　　这也就导致3月以来，二手房市场异常火爆。正如业内人士所说，“20%个税”的信号，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。

　　地方细则需精细

　　对于“20%个税”引发的市场恐慌，地方政府在制定政策细则时应尤为注意：莫让“20%个税”的板子打在刚需身上。

　　特别是在一线城市，由于中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，整个市场处于供不应求的状态。在此情况下，对二手房交易环节征税，基本会转嫁给买方，“20%个税”最有可能打在买方身上。

　　为避免调控政策误伤刚需，这就需要地方政府注意分清投资投机购房和刚需购房，针对不同需求，精细化实施调控细则。

　　业内专家表示，当前，在北京等严格实施限购的大城市，积极入市者大部分是刚需。对于这部分首次购房以及小户型住房更换成大户型住房的改善型需求的购房者，应尽量减轻其购房成本，不仅应免征“20%个税”，还应在信贷等政策上给予支持。

　　而对于非刚性需求者，“20%个税”可按规定征收，至于谁承担这个成本，由市场说了算。

　　与此同时，“20%个税”使得二手房买卖税费大大高过一手房，实际上阻碍了存量房的盘活。鉴于一线城市二手房市场供需严重不平衡的状况，地方细则中还应想方设法扩大供给，可考虑更多地针对房屋保有环节进行征税。